Evolución de la cadena de suministro 2020: Adaptación a los desafíos del COVID-19

Si bien el COVID-19 representó grandes amenazas para todos los negocios en todos los sectores, generó un temor particular en el sector inmobiliario industrial y logístico, y con buena razón. A medida que circulaban noticias sobre el brote en Wuhan, China, un conocido centro manufacturero que es una pieza en una máquina mucho mayor, las razones de preocupación parecían multiplicarse. La desesperación parecía cíclica: las disrupciones en la cadena de suministro disminuían los ingresos de las empresas, lo que, junto con la reducción en el gasto del consumidor, disminuía la necesidad de suministro. Por un momento, la demanda de almacenes y centros de distribución pareció estar en un declive inevitable.

Pero el tiempo ha revelado una historia más verdadera, y las perspectivas de la industria industrial y logística muestran una resistencia casi sin paralelo. Para entender, y confiar, en la demanda inquebrantable de espacios de distribución en medio de una recesión global, es imperativo considerar los nuevos impulsores de la demanda en la economía del COVID-19, y observar los cambios en las estrategias de la cadena de suministro que harán que las propiedades de almacén sean algunos de los tipos de propiedad con mejor desempeño hacia adelante.

La Tríada de la Demanda

En la Revisión de Mitad de Año de CBRE sobre las Perspectivas del Mercado Inmobiliario Global, la demanda en el sector industrial y logístico tiene tres fuentes principales. Primero, y quizás más impactante, es el boom del comercio electrónico. Una extensión de una tendencia ya creciente, las compras virtuales y las ventas en línea han tenido un enorme impacto en la composición del sector industrial desde la pandemia de COVID-19. Todo, desde comida y ropa hasta decoración del hogar, se compra en línea, requiriendo instalaciones de distribución en números mucho mayores. En 2019, el comercio electrónico representó el 17% de las ventas minoristas totales en los 10 países con mayor producción minorista — una cifra que se espera aumente al 21% para 2021.

Otra predicción es el aumento de "inventario de seguridad". A través de la pandemia, la demanda rezagada y los picos de compra han cambiado la mentalidad de minoristas y fabricantes. Muchos dueños de negocios eligen aumentar su stock en almacenamiento, para estar adecuadamente preparados para comportamiento del comprador similarmente impredecible. Una estrategia actualmente ampliamente adoptada, un aumento en el inventario de seguridad también impulsará la demanda de espacio de almacén.

La fuente final de mayor demanda son las adaptaciones resultantes a la estrategia de la cadena de suministro. Como la mayoría de las cadenas de suministro hoy operan en configuraciones multi-nivel, donde un almacén alimenta a otro, el impacto del COVID-19 causó efectos cuello de botella en muchos lugares, y se expusieron las ineficiencias del enfoque multi-canal. Se espera que los minoristas cambien su estrategia, adoptando un enfoque omnicanal de distribución como se ha hecho en el pasado.

Demanda en diferentes lugares

En el proceso de expandir sus redes de distribución de comercio electrónico, es probable que los minoristas diversifiquen su demanda en términos de ubicación. Las disrupciones causadas por la pandemia, y los aranceles comerciales preexistentes entre China y EE. UU., están impulsando el interés lejos de China y hacia los mercados industriales de Asia, Europa, México, y localmente en EE. UU. Cada vez más minoristas están añadiendo instalaciones de manufactura fuera de China, además de sus operaciones ya en marcha, para disminuir la posibilidad de futuros efectos cuello de botella. Con el énfasis en asegurar la resiliencia de la cadena de suministro, el mercado industrial será favorablemente descentralizado.

Durante la recesión, los mercados industriales cerca de áreas pobladas continuarán representando bajo riesgo. En cambio, mercados suburbanos secundarios y terciarios — áreas más dependientes de economías localizadas — reflejarán la inevitable caída que tiene lugar en el mercado. Pero debido a la perspectiva holística del mercado, no hay razón para asumir que tal suavización tenga permanencia, y estas áreas podrían proporcionar a los inversores oportunidades de alto rendimiento a largo plazo.

La demanda también se manifestará de manera diferente en las industrias servidas. Naturalmente, los ocupantes de comercio electrónico obtendrán parte de la demanda más predecible e inquebrantable. Pero otra industria en crecimiento es la de comestibles, alimentos y bebidas. La comida es un tipo de bien que cada vez se compra más en línea, alimentando la necesidad de que los minoristas de comestibles tengan nuevas estrategias de almacenamiento. CBRE nombra a proveedores médicos, de datos y proveedores logísticos nacionales de terceros como otros ocupantes de bajo riesgo.

Por último, la demanda también diferirá según el tipo de propiedad, con el espacio big-box esperado como la apuesta más segura. Bloques más grandes de espacio son preferidos por minoristas en EE. UU. Si la demanda de almacenes y centros de distribución de última milla — donde las mercancías permanecen antes de ser distribuidas a su destino final del cliente — aumenta como se predice, podría haber demanda constante para proyectos de reurbanización en los próximos años.

"Cadena de suministro" es un término que la pandemia de coronavirus trae a la mente, junto con cierto tipo de pánico. Pero el auge del comercio electrónico, la necesidad de inventario de seguridad, y las ineficiencias expuestas del actual sistema multi-canal centralizado no son sino prometedores para el sector logístico e industrial. Con toda razón para esperar un aumento constante en la demanda de almacenes y centros de distribución, este espacio en el mercado inmobiliario continuará mostrando resiliencia mientras los efectos económicos de la pandemia continúan desarrollándose. Para inversores que esperan contrarrestar las debilidades de otros sectores, el inmueble industrial es un lugar informado para buscar.

Zain Jaffer es fundador y CEO de la firma de inversión Zain Ventures.