El arte y la ciencia de la selección del sitio de distribución

Los ejecutivos enfrentan una serie de desafíos al desarrollar y ejecutar un proceso exitoso de selección de instalaciones. A menudo, se presentan en forma de cronogramas poco realistas, planificación presupuestaria incompleta y limitaciones geográficas. Otros obstáculos incluyen la falta de experiencia en el equipo del proyecto y la falta de inclusión de componentes clave en RR.HH., TI o finanzas al principio del proceso. Lo que sigue son algunos imperativos clave que deben definirse, junto con matices más sutiles que vienen con el territorio.

Por varias razones, incluido el crecimiento de las tiendas, los aumentos de nivel de servicio, las fusiones y adquisiciones, las plataformas de comercio electrónico y las limitaciones de capacidad, los ejecutivos están lidiando con la decisión de agregar nuevos centros de distribución a sus redes. Para que un proyecto tenga éxito, algunas preguntas clave deben responderse por adelantado:

• ¿Qué estrategia y objetivo comercial satisfará el nuevo CD?
• ¿Cómo afectará la CC a la cadena de suministro actual y las necesidades logísticas? Por lo general, esta determinación ha tomado la forma de un análisis de transporte y red, identificando ahorros de flete en varios modos y ubicaciones.
• ¿Qué capital se requiere y cuál será el caso financiero para su aprobación? ¿Qué nivel de automatización se espera? ¿Cómo se creó el presupuesto de capital y quién lo hizo?
• ¿Qué tipo de mano de obra se necesita para que el CD sea una operación exitosa? ¿Cómo evalúa el equipo la disponibilidad, la calidad y la competencia, ahora y en el futuro?
• ¿Cuál debería ser el tamaño, el alcance y el precio de la instalación en sí?

La construcción de un equipo de proyecto ahora se vuelve fundamental. La mejor práctica es asignar un gerente de proyecto para que lidere el equipo corporativo, al mismo tiempo que se crean asociaciones externas clave. El equipo debe estar alineado a través de una carta que cumpla con los compromisos detallados anteriormente.

En esta etapa, el análisis de selección del sitio de DC debe constar de tres fases:

Fase uno:Recoger. Se debe realizar un análisis de viabilidad exhaustivo y una definición de necesidades en consonancia con los flujos de trabajo operativos. A menudo pasado por alto o incompleto debido a limitaciones de tiempo o falta de participación de las partes interesadas, este paso es fundamental para el éxito del proyecto.

Fase dos:ir al mercado. Tras la recopilación de datos y la selección de las necesidades comerciales, se establecen el centroide y el área de búsqueda. Ahora empieza la parte divertida. Es necesario realizar un análisis detallado de las compensaciones entre ubicaciones. Se deben sopesar todos los aspectos principales, incluidos:

• Compensaciones de infraestructura y transporte para múltiples modos;
• Profundidad, calidad, longevidad y nivel de riesgo de la mano de obra;
• Incentivos fiscales y asignaciones para capacitación;
• Costo, disponibilidad y ubicación de la propiedad inmobiliaria, incluida la opción de propiedad o arrendamiento y financiamiento y crédito disponibles, y
• Presupuestos de construcción, cronogramas y necesidades de adquisición de materiales.

Fase tres:contrato y compromiso. Ahora que el sitio, el edificio, la fuerza laboral, la comunidad y el centro logístico óptimos se han examinado por completo, es hora de contratar y comenzar el proceso de dar vida al proyecto. Los mayores riesgos en este punto generalmente implican el cumplimiento del cronograma y el presupuesto, obstaculizados por una falta de comprensión o granularidad en la evaluación.

Gran parte del enfoque para la selección del sitio de DC consiste en una planificación cuidadosa, una buena gestión de proyectos y una alineación estratégica con las necesidades comerciales. Sin embargo, hay muchos otros aspectos que requieren sofisticación y matices ingeniosos.

Cuando se trata de la identificación del sitio, el proceso prolongado de negociar el trato correcto requiere inteligencia de mercado, relaciones sólidas y un plan competitivo. Los mercados son muy subjetivos y difíciles de discernir sin un extenso trabajo de campo y experiencia local. Comprender los gobiernos locales, las limitaciones de la tierra y las consideraciones de propiedad requiere una gran experiencia y un buen asesoramiento. En 2020, el sector inmobiliario industrial está experimentando graves limitaciones de oferta, los mercados laborales están en su punto máximo de empleo y el capital está siendo examinado de cerca.

Es esencial que la empresa cuente con un equipo de proyecto que combine las habilidades de ingeniería, logística y finanzas con la fuerza laboral y el conocimiento legal, de modo que pueda aprovechar esas disciplinas para obtener resultados exitosos.

La previsión de nuevos proyectos de selección de emplazamientos en CD sigue siendo sólida para 2020 y los años siguientes. A pesar de la volatilidad económica y geopolítica, más de 250 millones de pies cuadrados de espacio de almacenamiento nuevo cobrarán vida este año solo en los EE. UU. Dado que al menos el 50% de ese volumen es impulsado por el comercio electrónico, las presiones de precios sobre la edificación y la construcción serán elevadas. Y con el desempleo en los almacenes en mínimos históricos, la automatización y la dotación de personal requerirán un mayor escrutinio. Ya sea para iniciar un centro de cumplimiento de importaciones masivo o para abrir un sitio ágil de última milla en un entorno urbano, las empresas necesitan análisis estratégicos poderosos, combinados con conocimientos locales e inteligencia de mercado. Todos son necesarios para satisfacer las estrictas demandas de los clientes de un servicio más rápido y una entrega impecable.

Blaine Kelley es vicepresidente senior de CBRE Industrial y Logística .