Lista de Verificación Definitiva de Mantenimiento Preventivo para Expertos en Instalaciones

A partir de 2021, el mantenimiento preventivo sigue siendo la estrategia de mantenimiento más común utilizada en poco más del 75% de las instalaciones en todo el mundo. Otras formas de mantenimiento, como reactivo y predictivo, también se usan en muchas operaciones para crear un plan optimizado de gestión de activos. El trabajo de mantenimiento preventivo se define más comúnmente mediante el uso de listas de verificación para guiar al personal a través de las revisiones rutinarias requeridas.

En este artículo, revisaremos las categorías más comunes de listas de verificación de mantenimiento para ayudarle a crear un programa de nivel experto. Los presupuestos de mantenimiento y reparación (M&R) pueden representar una gran parte del presupuesto general de una instalación, y es importante optimizar la vida útil de los equipos siempre que sea posible. El software de gestión de instalaciones (FM) y los sistemas computerizados de gestión de mantenimiento (CMMS) permiten a los gerentes de instalaciones digitalizar flujos de trabajo de mantenimiento cuando se combinan con un sistema integral de seguimiento de activos. Al etiquetar activos y equipos con etiquetas de código de barras duraderas y tags de activos, como etiquetas de equipos metálicos y etiquetas de activos para gestión de instalaciones, puede agilizar la documentación y mantener un historial de mantenimiento preciso para cada activo, lo que ayuda a optimizar aún más la planificación de mantenimiento a corto y largo plazo.

Nuestra lista de verificación experta de mantenimiento preventivo se centra en los principales sistemas de instalaciones presentes en la mayoría de las ubicaciones y puede personalizarse según sea necesario. No todos los sistemas de equipos son iguales, y la instalación típica requerirá una combinación de revisiones diarias, semanales, mensuales, trimestrales y anuales.

Exterior de la Instalación

La estructura exterior de una instalación puede estar expuesta a muchos peligros potenciales, incluyendo tormentas, luz solar y otras condiciones climáticas. Al diseñar una lista de verificación de mantenimiento de instalaciones, es importante incorporar revisiones rutinarias para equipos críticos y áreas designadas que se encuentran fuera del edificio. Esto no solo ayuda a proteger la instalación en general, sino que también mejora la seguridad y facilita el acceso de empleados y visitantes a los recursos del edificio.

Cubiertas

• Eliminar escombros de canaletas
• Identificar cualquier daño, corrosión o grietas en el techo
• Inspeccionar ventilaciones y drenajes exteriores por daños u obstrucciones

Estacionamientos y Garajes

• Revisar y probar el funcionamiento de barreras
• Inspeccionar luminarias por deficiencias de iluminación
• Limpiar e inspeccionar dispositivos de desinflado de neumáticos
• Carriles de bomberos y seguridad libres de escombros
• Grietas y baches en el pavimento reparados
• Asegurar que todos los peatones y señales de seguridad sean visibles y estén bien mantenidos
• Pasamanos y caminos accesibles para sillas de ruedas funcionando bien

Ventanas y Puertas

• Limpiar ventanas y alféizares
• Reemplazar ventanas y puertas dañadas
• Probar cerraduras y reparar o reemplazar herrajes defectuosos

Césped y Terrenos de la Instalación

• Revisar prácticas de siega y deshierbe
• Probar sistemas de riego
• Añadir mantillo donde sea necesario

Interior de la Instalación

El diseño y mantenimiento interior de un edificio puede ser complejo y debe estar bien organizado y ser fácil de entender. Puede ser útil asignar responsables para áreas específicas del edificio y/o subsistemas que requieran monitoreo regular. Cada instalación es única y estas listas de verificación de mantenimiento preventivo son recomendaciones básicas que deben personalizarse con la opinión de sus expertos locales.

Eléctrico y Utilización de Energía

• Revisar informes de consumo energético
• Probar hardware de supresión de sobretensiones
• Revisar cableado por signos de daño o corrosión

Fontanería

• Inspeccionar tuberías y acoplamientos del sistema por fugas
• Revisar sistemas de calentadores de agua
• Reemplazar refrigerante y aceite según sea necesario
• Inspeccionar bombas de aguas residuales
• Reemplazar equipos dañados en baños

HVAC

• Inspeccionar motores de ventilador por ruido y vibración
• Reemplazar filtros de aire según cronograma
• Limpiar e inspeccionar conductos
• Limpiar e inspeccionar ventiladores de extracción
• Inspeccionar líneas de aire comprimido
• Asegurar adecuadamente paneles de acceso sueltos
• Verificar si el recipiente de drenaje de condensado funciona

Equipos

• Asegurar que la maquinaria esté libre de escombros
• Reemplazar herramientas desgastadas o dañadas
• Revisar y realizar procedimientos de calibración
• Verificar espaciado adecuado entre equipos
• Asegurar que cables y líneas de la instalación estén correctamente asegurados

Ascensores

• Inspeccionar interior de cabinas por signos de daño
• Reemplazar bombillas fundidas
• Revisar niveles de aceite y lubricación en la sala de máquinas
• Probar sistema de frenos y cables del ascensor por signos de desgaste
• Inspeccionar el foso para holgura necesaria

Seguridad

• Verificar actualizaciones de software
• Revisar ubicaciones y operación de cámaras
• Probar sistemas de comunicación y sensores de seguridad
• Probar rendimiento del sistema de alarma

Seguridad contra Incendios

• Reemplazar baterías de detectores de humo
• Revisar sistemas de supresión de incendios en todo el edificio
• Reemplazar extintores vencidos
• Asegurar que señales de seguridad estén bien mantenidas y visibles
• Revisar equipo de respuesta de emergencia local
• Verificar que las salidas de emergencia estén accesibles y libres de escombros

Revisiones Estacionales de la Instalación

Además de las listas de verificación definidas por su infraestructura de instalaciones, también puede ser útil definir elementos de inspección de mantenimiento estacionales que deban realizarse en una época específica del año. Las ideas presentadas a continuación pueden ayudarle a comenzar con su planificación estacional. Puede incorporar estas ideas en listas de verificación mensuales, trimestrales o anuales existentes según sea necesario.

Primavera/Verano

• Cuidar vegetación exterior y paisajismo
• Eliminar cualquier fuente de agua estancada
• Programar soluciones adecuadas de cuidado y eliminación de plagas

Otoño/Invierno

• Remover nieve y despejar caminos
• Revisar tuberías y herrajes exteriores por signos de congelación
• Reparar grietas o errores en el aislamiento
• Calibrar termostatos HVAC y realizar prueba de temperatura
• Poda estacional para árboles y arbustos

La planificación de mantenimiento de instalaciones es un esfuerzo desafiante que requiere la coordinación de varios recursos dentro de un edificio. Usar listas de verificación personalizadas para definir revisiones de mantenimiento periódicas puede tener un impacto dramático en su capacidad para prevenir peligros de seguridad y minimizar el tiempo de inactividad de equipos. Una de las mejores formas de mejorar su planificación de mantenimiento local es usar nuestras ideas de lista de verificación experta como punto de partida para discusiones con su equipo local. Las mejores listas de verificación serán exhaustivas y definirán actividades necesarias para cada componente principal de la instalación.