Mega-Almacenes Urbanos: El Creciente Desafío para las Calles de la Ciudad

Si crees que las calles de la ciudad están congestionadas ahora, imagina un centro de distribución gigante aterrizando justo en medio de un entorno urbano bullicioso.

La convergencia de presiones urbanas

Conductores, peatones, ciclistas y transportistas de flete comercial están compitiendo por la misma franja de asfalto. La popularidad de servicios de ride-sharing como Uber y Lyft, junto con la explosión del comercio electrónico y la consiguiente necesidad de entrega rápida de última milla, solo han servido para empeorar las cosas.

Ahora viene la tendencia de ubicar grandes DCs, que solían estar en áreas menos concurridas, justo en medio de las principales ciudades. La razón es la necesidad de los e-tailers de satisfacer la demanda del cliente por servicio al día siguiente e incluso el mismo día, a veces vinculado a horas específicas de entrega.

Proyectos emblemáticos en EE. UU.

El pasado mayo, desarrolladores de propiedades anunciaron la apertura en 2021 de un DC en el Bronx, Nueva York. Totalizando casi 1 millón de pies cuadrados, se reporta que será el centro de cumplimiento de dos pisos más grande del país. Proyectos similares están en marcha en Chicago, Los Ángeles y San Francisco.

"La disposición de los desarrolladores para especificar ese tipo de proyecto muestra que la demanda está ahí", dice Matt Powers, vicepresidente ejecutivo de retail y comercio electrónico con el desarrollador de propiedades Jones Lang LaSalle.

El espacio dentro de las ciudades es premium, señala, así que la solución radica en construir instalaciones multi-piso que puedan empaquetar la máxima cantidad de metros cuadrados en una huella restringida. Eso ha sido la tendencia durante mucho tiempo en países asiáticos como China, Singapur y Japón, donde poblaciones altamente condensadas fuerzan a los desarrolladores a construir hacia arriba en lugar de hacia afuera.

Desafíos estructurales y comunitarios

Hasta ahora, proyectos similares en ciudades de EE. UU. han sido considerados en su mayoría económicamente inviables. Ya no. Desarrolladores y sus inquilinos minoristas están dispuestos a pagar el coste extra de suelo urbano a cambio de poder llegar a habitantes de la ciudad en cuestión de horas.

La construcción de instalaciones multi-piso, con giros cerrados necesarios para mover vehículos entre pisos, plantea cuestiones de acceso por camiones tractocamión. El DC de 590.000 pies cuadrados construido por Prologis en Seattle, dicho ser el primero de su tipo en EE. UU., tiene tres pisos, pero solo los dos primeros están reservados para operaciones de almacén. El piso superior consiste en oficinas y "espacios de makers", señala Powers.

El diseño multi-piso ha tendido a funcionar mejor en Asia debido a los camiones más pequeños que habitualmente sirven esa región. Los vehículos pesados crean desafíos estructurales para constructores de instalaciones de gran altura. También preocupa a los desarrolladores estadounidenses la posibilidad de quejas de residencias y negocios vecinos sobre ruido, luces, congestión de tráfico y contaminación.

Factores atenuantes y tendencias futuras

Pero nada de eso está deteniendo el crecimiento de grandes DCs en ciertos entornos urbanos de EE. UU., donde almacenes más pequeños dentro de límites de la ciudad ya no pueden satisfacer la demanda de producto. Ahora se ha convertido en una cuestión de encontrar espacio que equilibre la necesidad de proximidad a clientes con temas de zonificación y uso. La instalación del Bronx, señala Powers, era previamente un complejo de cines, así que los vecinos estaban acostumbrados a su presencia como operación comercial.

Los residentes locales también podrían estar algo apaciguados por el hecho de que los envíos salientes de esos grandes DCs se mueven en camiones más pequeños, a menudo furgonetas, resultando en menos ruido y congestión. Y los gobiernos locales probablemente saltarán a la oportunidad de repurposar parcelas de tierra inactivas, ofreciendo generosos incentivos para que un gran almacén se mude.

Los valores de propiedad urbana están generalmente en alza, ya sea debido a una afluencia de residentes de mayores ingresos, desarrollos comerciales como centros comerciales de alta gama, y la necesidad de más espacio de almacén. "La demanda está ahí para industrial", dice Powers. "Los desarrolladores no están consiguiendo gangas en esta propiedad. Están dispuestos a gastar un premium para servir al usuario final."

En cuanto al efecto en valores de propiedad residencial, eso depende de la ubicación, dice Powers. "Podría impactar residentes en proximidad [a un DC], pero en su mayoría estas son aún áreas quasi-comerciales."

El reto laboral

Una preocupación mayor es encontrar suficientes trabajadores para dotar de personal a estas instalaciones gigantes. Con el desempleo en EE. UU. en tasas históricamente bajas, cada negocio de servicios enfrenta el desafío de obtener suficientes cuerpos. Y el trabajo de almacén en particular, consistiendo en tareas repetitivas y a menudo arduas, no es considerado una opción atractiva por muchos buscadores de empleo jóvenes hoy. Luego está el hecho de que el coste de contratar trabajadores basados en la ciudad es a menudo mayor que en suburbios o áreas rurales.

Powers espera que la tendencia de almacenamiento urbano continúe, con una advertencia. "No va a ser crecimiento rápido", dice. "Esto sigue siendo un premium." Los minoristas están dispuestos a asumir el coste de ubicarse en entornos urbanos como Manhattan por razones de imagen y presencia de mercado. Las empresas industriales, por otro lado, probablemente tomarán decisiones más impulsadas por el resultado final en cada ubicación.

Además, el número de ciudades que pueden albergar tales operaciones es limitado. Oportunidades continuarán surgiendo en lugares estrechamente contenidos como San Francisco, centro de Chicago y Nueva York, dice Powers, "pero esa demanda no va a traducirse a Dallas o Houston, que ya se están expandiendo por sí mismas."