Prepárate:aquí viene el mega-almacén urbano

Si cree que las calles de la ciudad están congestionadas ahora, imagine un centro de distribución gigante que aterriza justo en medio de un entorno urbano ajetreado.

Conductores, peatones, ciclistas y transportistas comerciales de mercancías compiten por la misma franja de asfalto. La popularidad de los servicios de viajes compartidos como Uber y Lyft, junto con la explosión del comercio electrónico y la consiguiente necesidad de una entrega rápida en el último kilómetro, solo han contribuido a empeorar las cosas.

Ahora viene la tendencia de ubicar grandes centros de distribución, que solían estar ubicados en áreas menos concurridas, justo en el medio de las principales ciudades. La razón es la necesidad de los minoristas electrónicos de satisfacer la demanda de los clientes de un servicio al día siguiente y el mismo día, a veces en función de horas específicas de entrega.

En mayo pasado, los promotores inmobiliarios anunciaron la apertura en 2021 de un centro de distribución en el Bronx, Nueva York. Con un total de casi 1 millón de pies cuadrados, se informa que será el centro logístico de dos pisos más grande del país. Se están llevando a cabo proyectos similares en Chicago, Los Ángeles y San Francisco.

"La voluntad de los desarrolladores de especificar ese tipo de proyecto muestra que la demanda está ahí", dice Matt Powers, vicepresidente ejecutivo de venta minorista y comercio electrónico del desarrollador inmobiliario Jones Lang LaSalle.

El espacio dentro de las ciudades es escaso, señala, por lo que la solución radica en construir instalaciones de varios pisos que puedan empaquetar la cantidad máxima de pies cuadrados en un espacio restringido. Esa ha sido durante mucho tiempo la tendencia en países asiáticos como China, Singapur y Japón, donde las poblaciones altamente condensadas obligan a los desarrolladores a construir en lugar de salir.

Hasta ahora, proyectos similares en ciudades de EE. UU. Se han considerado en su mayor parte económicamente inviables. Ya no. Los desarrolladores y sus inquilinos minoristas están dispuestos a pagar el costo adicional del suelo urbano a cambio de poder llegar a los habitantes de la ciudad en cuestión de horas.

La construcción de instalaciones de varios pisos, con giros cerrados necesarios para mover vehículos entre pisos, plantea preguntas sobre el acceso de los camiones con remolque. El DC de 590,000 pies cuadrados construido por Prologis en Seattle, que se dice que es el primero de su tipo en los EE. UU., Tiene tres pisos, pero solo los dos primeros están reservados para operaciones de almacén. El piso superior consta de oficinas y "espacios para creadores", señala Powers.

El diseño de varios pisos ha tendido a funcionar mejor en Asia debido a los camiones más pequeños que habitualmente sirven a esa región. Los vehículos pesados ​​crean desafíos estructurales para los constructores de edificios de gran altura. También preocupa a los desarrolladores estadounidenses la posibilidad de quejas de las residencias y empresas vecinas sobre el ruido, las luces, la congestión del tráfico y la contaminación.

Pero nada de eso detiene el crecimiento de los grandes centros de distribución en ciertos entornos urbanos de EE. UU., Donde los almacenes más pequeños dentro de los límites de la ciudad ya no pueden satisfacer la demanda de producto. Ahora se ha convertido en una cuestión de encontrar un espacio que equilibre la necesidad de proximidad a los clientes con los problemas de zonificación y uso. La instalación del Bronx, señala Powers, anteriormente era un complejo de salas de cine, por lo que los vecinos estaban acostumbrados a su presencia como una operación comercial.

Los residentes locales también podrían estar algo apaciguados por el hecho de que los envíos salientes de esos grandes centros de distribución se mueven en camiones más pequeños, a menudo camionetas, lo que resulta en menos ruido y congestión. Y es probable que los gobiernos locales aprovechen la oportunidad de reutilizar las parcelas de tierra inactivas, ofreciendo generosos incentivos para que se mude un gran almacén.

Los valores de las propiedades urbanas generalmente están aumentando, ya sea debido a la afluencia de residentes de mayores ingresos, desarrollos comerciales como centros comerciales de alta gama y la necesidad de más espacio de almacenamiento. “La demanda está ahí para la industria”, dice Powers. “Los desarrolladores no obtienen ofertas en esta propiedad. Están dispuestos a gastar una prima para brindar servicio al usuario final ".

En cuanto al efecto sobre el valor de las propiedades residenciales, eso depende de la ubicación, dice Powers. “Podría afectar a los residentes en las proximidades [de un centro de distribución], pero en su mayor parte siguen siendo áreas cuasi comerciales”.

Una preocupación mayor es encontrar suficientes trabajadores para el personal de estas gigantescas instalaciones. Con el desempleo en los EE. UU. A tasas históricamente bajas, todas las empresas de servicios enfrentan el desafío de obtener suficientes cuerpos calientes. Y el trabajo de almacén en particular, que consiste en tareas repetitivas y a menudo arduas, no se considera una opción atractiva para muchos jóvenes que buscan empleo en la actualidad. Luego está el hecho de que el costo de contratar trabajadores en la ciudad suele ser mayor que en los suburbios o las áreas rurales.

Powers espera que continúe la tendencia de almacenamiento urbano, con una salvedad. "No va a ser un crecimiento rápido", dice. "Esto sigue siendo una prima". Los minoristas están dispuestos a asumir el costo de ubicarse en entornos urbanos como Manhattan por razones de imagen y presencia en el mercado. Las empresas industriales, por otro lado, probablemente tomarán decisiones más orientadas a los resultados en cada ubicación.

Es más, el número de ciudades que pueden albergar este tipo de operaciones es limitado. Las oportunidades seguirán surgiendo en lugares cerrados como San Francisco, el centro de Chicago y la ciudad de Nueva York, dice Powers, "pero esa demanda no se traducirá en Dallas o Houston, que ya se están expandiendo".